【老南读财】工行首对商用房亮红灯，有些房子要小心了

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新闻标题：工行个人商用房首付提至70% 其他银行暂未跟进媒体： 每日经济新闻近日，中国工商银行发布《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》内容包括，个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付比例由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。
《通知》还规定，商用房类型应以单套面积相对较小，价格较为稳定，易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控宾馆、酒店、写字楼等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。

老南解读

上周末关于工行的这条新闻，在业界引起关注有限，但老南却异常关注此事的发展。因为在银行信贷领域，任何信贷产品的变化背后，无论是紧是松，一定有值得关注的地方，可能是赚钱的机会，也可能是风险临近。
老南记得2006年初，部分银行可以给员工低息贷款，有不少银行高管在老南这里贷款买了上百万的股票型基金。到了2007年下半年，监管开始严查贷款流向，自然大家卖基金还贷款，短短一年多翻了近三倍，同时也躲过了10月份开始的暴跌。所以，金融机构对于风险的辨识能力，是远超普通老百姓的。而了解金融机构风险辨识的变化，除了通过银行的内部员工，就是通过银行的各类信贷产品的变化。本次工行调整商用房信贷政策，贷款首付门槛从50%提升到70%，从某种程度上，可以理解为基本放弃了商用房信贷市场。
所谓商用房，和住宅房相对应，简单的可以理解为经营场所用房。因为门槛低，不限购，所以比较吸引人，但产权通常只有40年，而且水电费贵，不能落户口。商用房里近期销售比较火爆的主要集中在酒店式公寓、产权式商铺。

商业用房销售面积累计增长率（国家统计局）

据易居研究院数据，商用房去库存压力远超住宅，一些城市去库存周期长达10年以上，这其中不乏深圳、广州这样的一线城市，以及南京这样的商品房销售火爆的二线城市。这也意味着，对于老百姓来说，商用房的各类投资要非常谨慎，毕竟银行都远离了。酒店式公寓、产权式商铺出现零租售或断租的概率在逐步扩大，相关风险爆发的概率越来越高。如最近招行发行的第二期不良ABS（简单的说就是把坏账打折卖出去），其基础资产就是住房或商铺作抵押的小微贷款。

数据来源：招行和萃2016年第二期不良资产支持证券发行说明书

老南建议

1、跟着金融机构的步伐走，虽然不见得能赚最多的钱，但肯定不会差太多。尤其这种知、行、言、钱合一的事，多关注银行信贷端的动作，会发现很有意思。今年各家银行在猛推消费信贷，什么时候开始收紧，提高门槛，这个信号会很有意思。
2、商用房本次被工行警示，不代表住宅房短期内的信贷政策会有大的变化，但这个动作从长期看，毕竟还是会有连贯性的，如有大量房产投资的朋友，要高度关注银行信贷政策的变化。

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 老南简介  南小鹏国际金融理财师       金陵人氏，江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，CFP（国际金融理财师），资深金融从业者。海通证券十年，后转战于互联网金融，专于财富管理，投行、信贷、金融科技皆有所涉猎，复有深刻之理解。

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